Dachgeschoss verkaufen: Ablauf, Bewertung und Unterlagen

1. Klären, wem der Dachraum gehört

Das ist die erste und wichtigste Frage. Gehört das Haus Ihnen allein, können Sie frei entscheiden. Gehört es einer Eigentümergemeinschaft, ist der nicht ausgebaute Dachraum in aller Regel Gemeinschaftseigentum – auch dann, wenn nur die Wohnung im Obergeschoss Zugang dazu hat.

Im zweiten Fall braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung, meist eine notarielle Änderung der Teilungserklärung und eine Regelung, wie der Erlös verteilt wird. Welche Mehrheiten erforderlich sind, hängt vom Vorhaben und der bestehenden Teilungserklärung ab; das prüfen Verwaltung und Notar.

2. Prüfen, ob ein Ausbau überhaupt möglich ist

Vier Punkte entscheiden über die Machbarkeit:

• Höhe und Geometrie – Firsthöhe, Dachneigung und Kniestock bestimmen, wie viel Fläche später als Wohnfläche anrechenbar ist. Faustregel: Je steiler das Dach und je höher der Drempel, desto mehr nutzbare Fläche.
• Statik – die oberste Geschossdecke muss die Wohnlast tragen, der Dachstuhl die zusätzliche Dämmung und mögliche Gauben. Kehlbalkendächer aus der Gründerzeit sind hier oft im Vorteil.
• Zweiter Rettungsweg – jede Wohnung braucht zwei unabhängige Rettungswege. In engen Innenhöfen scheitert daran mancher Ausbau, weil die Feuerwehr nicht anleitern kann.
• Baurecht – Bebauungsplan, zulässige Geschossfläche, Abstandsflächen, Stellplätze und eventuelle Erhaltungssatzungen oder Denkmalschutzauflagen.

Sie müssen diese Punkte nicht selbst klären. Ein Käufer, der Dachgeschosse entwickelt, prüft sie ohnehin – und trägt bei einem Kauf das Risiko.

3. Den Wert einordnen

Ein unausgebautes Dachgeschoss wird nicht wie eine Wohnung bewertet, weil es noch keine ist. Die Rechnung läuft rückwärts:

Daraus folgt eine Erkenntnis, die viele Eigentümer überrascht: Eine bereits vorliegende Baugenehmigung oder ein positiver Vorbescheid erhöht den Kaufpreis spürbar, weil er den größten Unsicherheitsfaktor beseitigt. Wenn Sie ohnehin schon einmal eine Voranfrage gestellt haben, legen Sie die Unterlagen unbedingt vor.

Im Ankaufsrechner können Sie diese Logik mit Ihren eigenen Zahlen nachvollziehen.

4. Unterlagen zusammenstellen

• Grundriss des obersten Geschosses
• Schnitt und Ansichten, falls vorhanden
• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Teilungserklärung bei WEG
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Statikunterlagen, falls vorhanden
• Baugenehmigung oder Vorbescheid
• Angaben zu Zustand und Alter der Dacheindeckung
• Fotos des Dachraums, auch vom Gebälk

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte lassen sich mit Vollmacht beschaffen.

5. Den Ablauf realistisch planen

Der Verkauf selbst dauert bei klaren Verhältnissen wenige Wochen. Was länger dauert, ist die Willensbildung – besonders in Eigentümergemeinschaften, wo eine Versammlung, ein Beschluss und eine notarielle Änderung nötig sind. Planen Sie hier eher Monate als Wochen und stimmen Sie den Zeitplan früh mit der Verwaltung ab.